Оскарження дій державного реєстратора. Повернення іпотеки

Останнім часом банки активізувалися у своїй діяльності щодо арешту майна позичальником шляхом “досудового врегулювання” на підставі іпотечного застереження, яке було включено до іпотечного договору під час його укладення.

Банк звертається до реєстратора і переписує квартиру на себе, або бере її на баланс.

У нашій практиці за 2018-2022 роки на іпотечне майно було вилучено у понад 100 позичальників у Запорізькій та Запорізькій областях.

Завдяки таким умовам договору банки можуть забрати заставне майно боржника без судових розглядів, просто звернувшись до державного реєстратора або нотаріуса, подавши невеликий пакет документів.

Геннадій Працевитий
Адвокат, керівник бюро

(050) 101-8228 (097) 101-8228

Банк може забрати житло за іпотечним договором:

При цьому банки не зупиняють ні реєстрацією неповнолітніх в квартирі, ні мораторієм на валютні кредити, який забороняє відбирати єдине житло у позичальника в іноземній валюті. Кредиторами, які найчастіше використовують такі махінації, є: ПУМБ, Довіра і Гарантія, Альфа-Банк, Укрсоц-Банк.

Якщо ви є позичальником ПУМБ, Альфа-Банку, УкрсоцБанку, Дніпрофінансгрупи, є ризик втратити іпотеку поза судом.

Багато колекторських фірм, які викуповують права вимоги за кредитами у Фонді гарантування вкладів фізичних осіб, також практикують прийняття квартир позичальників у свою власність. Для того, щоб бути попередженим про реєстрацію вашого майна для банку, рекомендуємо прочитати статтю «Як поставити СМС-маяк на предмет іпотеки».

Що таке іпотечне застереження?

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.  Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до пункту про задоволення вимог іпотекодержателя, який міститься в іпотечному договорі, або за окремим договором між іпотекодержателем та іпотекодержателем для задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотечного договору на задоволення вимог іпотекодержателя, що також вважається відповідним пунктом в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на суб’єктів іпотеки відповідно до цього Закону. Договір, що задовольняє вимогам іпотекодержателя або відповідний пункт в іпотечному договорі, який за своєю юридичною дією еквівалентний такому договору, може передбачати:

• передача іпотекодержателю права власності суб’єкта іпотеки за рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 цього Закону
• право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У 90% випадків іпотечні договори включають іпотечний пункт, який дозволяє кредитору забирати майно боржника, не звертаючись до суду або виконавчої служби, а просто замінюючи власника в реєстрах прав власності. Таким чином, «іпотечний пункт» або «досудовий розрахунковий договір» є умовою іпотечного договору, що дозволяє банку (іпотекодержателю, кредитору) просто звернутися до державного реєстратора або нотаріуса для реєстрації права власності на предмет іпотеки – житлове або нежитлове приміщення позичальника. Після цих дій банк стає повноправним власником майна боржника і має право продати це житло або виселити боржника.

Іпотечний пункт є підставою для того, щоб банк став власником іпотеки.

Яка процедура звернення стягнення на майно за іпотечним застереженням?

Маючи в руках іпотечний договір, який містить іпотечний пункт, банк або інший кредитор має право визнати право власності на предмет іпотеки поза судом. Для реалізації цієї процедури позичальник не повинен дотримуватися умов договору, що дає кредитору право на дострокове стягнення всієї кредитної заборгованості. Як правило, це не виконання графіка погашення кредиту від 30 до 90 днів.

Після невиконання умов договору банк зобов’язаний направити письмове повідомлення на адресу боржника про необхідність усунення порушень кредитного договору, інакше банк попереджає про можливість прийняття предмета іпотеки у власність банку.

Порядок направлення позовної заяви на адресу іпотекодержателя (боржника) регулюється статтею 35 Закону України «Про іпотеку»: У разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель направляє письмовий запит іпотекодержателю та боржнику, якщо він відрізняється від іпотекодержателя, про усунення порушення.У цьому документі вказується резюме порушених зобов’язань, вимога виконати порушене зобов’язання протягом не менше тридцяти днів і попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги.Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається незадовільною, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Після того, як боржник отримає цю вимогу, або після повернення неотриманого конверта з позовом, банк може розпочати процедуру досудового звернення стягнення на предмет іпотеки, яка складається з двох етапів: оцінки та подання документа державному реєстратору. У Запоріжжі банки в основному зверталися до так званих «державних» реєстраторів, які фактично є працівниками приватних фірм, що займаються рейдерським відбором не тільки майна боржників, а й інших темних схем.

У вересні 2018 року Мін’юст анонсував новину про те, що «приватних» реєстраторів позбавлять повноважень приймати рішення у сфері речових прав на нерухоме майно, але ми думаємо, що тоді ситуація не зміниться, оскільки при Мін’юсті також багато «чорних» нотаріусів чи реєстраторів.

Оцінка предмета іпотеки регулюється частиною 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого придбання, на підставі оцінки суб’єкта іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодержателю понад 90 відсотків вартості предмета іпотеки понад суму вимог іпотекодержателя під заставу іпотеки. Закон передбачає, що якщо банк визнає право власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує суму боргу, банк зобов’язаний повернути боржнику 90% різниці в цій заборгованості.

На практиці банки значно занижують оціночну вартість предмета іпотеки, підлаштовуючи його під розмір боргу, щоб не виплачувати боржнику різницю в вартості предмета іпотеки, залишаючи боржника, який мав ліквідне забезпечення з невеликим кредитом – ні з чим.

Сам по собі висновок про оцінку взагалі не подається реєстратору, він потрібен більше для обліку банку і формального виконання банком вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Реєстратору подається: іпотечний договір, вимога про дострокове погашення заборгованості, докази пред’явлення претензії позичальнику, після чого реєстратор протягом декількох годин в реєстрі речових прав змінює власника майна з боржника в банк, який видає банку виписку з реєстру речових прав.

Отримавши такий витяг, банк або відразу продає майно іншим особам (це найчастіше робиться по нежитловій заставі), або вчиняє дії з виселення боржника з квартири.

Оскарження дій державного реєстратора через Міністерство юстиції:

Дізнавшись про рішення державного реєстратора, яке власник майна вважає незаконним, він має право протягом 60 днів подати скаргу до Мін’юсту на дії цього реєстратора.

Підставою для скарги може бути саме порушення державним реєстратором вимог Законодавства, які регулюються його діями. У разі відмови від розгляду скарги власник майна має право звернутися до суду для захисту своїх прав.