Обжалование действий государственного регистратора. Возврат ипотеки

В последнее время банки активизировались в своей деятельности по аресту имущества заемщиком путем «досудебного урегулирования» на основании ипотечной оговорки, которая была включена в ипотечный договор во время его заключения.

Банк обращается к регистратору и переписывает квартиру на себя или берет ее на баланс.

В нашей практике за 2018-2022 годы на ипотечное имущество было изъято более 100 заемщиков в Запорожской и Запорожской областях.

Благодаря таким условиям договора банки могут забрать залоговое имущество должника без судебных разбирательств, просто обратившись к государственному регистратору или нотариусу, предоставив небольшой пакет документов.

Геннадий Працевитый
Адвокат, руководитель бюро

(050) 101-8228 (097) 101-8228

Банк может забрать жилье по ипотечному договору:

При этом банки не останавливают ни регистрацию несовершеннолетних в квартире, ни мораторий на валютные кредиты, запрещающий отбирать единое жилье у заемщика в иностранной валюте. Кредиторами, чаще всего использующими такие махинации, являются: ПУМБ, Доверие и Гарантия, Альфа-Банк, Укрсоц-Банк.

Если вы являетесь заемщиком ПУМБ, Альфа-Банка, УкрсоцБанка, Днепрофинансансгруппы, есть риск потерять ипотеку вне суда.

Многие коллекторские фирмы, выкупающие права требования по кредитам в Фонде гарантирования вкладов физических лиц, также практикуют принятие квартир заемщиков в свою собственность. Чтобы быть предупрежденным о регистрации вашего имущества для банка, рекомендуем прочитать статью «Как поставить СМС-маяк на предмет ипотеки».

Что такое ипотечная оговорка?

Согласно статье 36 Закона Украины «Об ипотеке» стороны ипотечного договора могут решить вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с пунктом об удовлетворении требований ипотекодержателя, который содержится в ипотечном договоре, или по отдельному договору между ипотекодержателем и ипотекодержателем для удовлетворения требований ипотекодержателя, подлежащего нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотечного договора на удовлетворение требований ипотекодержателя, что также считается соответствующим пунктом в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на субъектов ипотеки в соответствии с настоящим Законом. Договор, удовлетворяющий требованиям ипотекодержателя или соответствующий пункт в ипотечном договоре, по своему юридическому действию эквивалентный такому договору, может предусматривать:

• передача ипотекодержателю права собственности субъекта ипотеки за счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 настоящего Закона
• право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу из договора купли-продажи порядке, установленном статьей 38 этого закона.

В 90% случаев ипотечные договоры включают ипотечный пункт, позволяющий кредитору забирать имущество должника, не обращаясь в суд или исполнительную службу, а просто заменяя собственника в реестрах прав собственности. Таким образом, «ипотечный пункт» или «досудебный расчетный договор» является условием ипотечного договора, позволяющего банку (ипотекодержателю, кредитору) просто обратиться к государственному регистратору или нотариусу для регистрации права собственности на предмет ипотеки – жилое или нежилое помещение заемщика. После этих действий банк становится полноправным собственником имущества должника и вправе продать это жилье или выселить должника.

Ипотечный пункт является основанием для того, чтобы банк стал собственником ипотеки.

Какова процедура обращения взыскания на имущество по ипотечной оговорке?

Имея в руках ипотечный договор, содержащий ипотечный пункт, банк или другой кредитор вправе признать право собственности на предмет ипотеки вне суда. Для реализации этой процедуры заемщик не должен соблюдать условия договора, дающего кредитору право на досрочное взыскание всей кредитной задолженности. Как правило, это не выполнение графика погашения кредита от 30 до 90 дней.

После невыполнения условий договора банк обязан направить письменное уведомление в адрес должника о необходимости устранения нарушений кредитного договора, в противном случае банк предупреждает о возможности принятия предмета ипотеки в собственность банка.

Порядок направления искового заявления в адрес ипотекодержателя (должника) регулируется статьей 35 Закона Украины «Об ипотеке»: В случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет письменный запрос ипотекодержателю и должнику, если он отличается от ипотекодержателя, об устранении нарушения. тридцати дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается неудовлетворительным, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

После того, как должник получит это требование или по возвращении неполученного конверта с иском, банк может приступить к процедуре досудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, состоящей из двух этапов: оценки и представления документа государственному регистратору. В Запорожье банки в основном обращались к так называемым «государственным» регистраторам, которые фактически являются работниками частных фирм, занимающихся рейдерским отбором не только имущества должников, но и других темных схем.

В сентябре 2018 года Минюст анонсировал новость о том, что «частных» регистраторов лишат полномочий принимать решения в сфере прав на недвижимое имущество, но мы думаем, что тогда ситуация не изменится, поскольку при Минюсте также много «черных» нотариусов или регистраторов.

Оценка предмета ипотеки регулируется частью 3 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения, на основании оценки субъекта ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодержателю свыше 90 процентов стоимости предмета ипотеки свыше суммы требований ипотекодержателя под залог ипотеки. Закон предусматривает, что если банк признает право собственности на предмет ипотеки, стоимость которого превышает сумму долга, то банк обязан вернуть должнику 90% разницы в этой задолженности.

На практике банки значительно занижают оценочную стоимость предмета ипотеки, подстраивая его под размер долга, чтобы не выплачивать должнику разницу в стоимости предмета ипотеки, оставляя должника, имевшего ликвидное обеспечение с небольшим кредитом – ни с чем.

Сам по себе вывод об оценке вообще не представляется регистратору, он требуется больше для учета банка и формального исполнения банком требований ст.37 Закона Украины «Об ипотеке».

Регистратору представляется: ипотечный договор, требование о досрочном погашении задолженности, доказательства предъявления претензии заемщику, после чего регистратор в течение нескольких часов в реестре вещных прав сменяет собственника имущества из должника в банк, выдающий банку выписку из реестра вещных прав.

Получив такое извлечение, банк либо сразу продает имущество другим лицам (это чаще всего делается по нежилому залогу), либо совершает действия по выселению должника из квартиры.

Обжалование действий государственного регистратора через Министерство юстиции:

Узнав решение государственного регистратора, которое владелец имущества считает незаконным, он имеет право в течение 60 дней подать жалобу в Минюст на действия этого регистратора.

Основанием для жалобы может быть само нарушение государственным регистратором требований Законодательства, регулируемых его действиями. В случае отказа от рассмотрения жалобы, собственник имущества имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.