Останнім часом активізувалася діяльність банків про вилучення нерухомості позичальником шляхом “досудового врегулювання” на підставі іпотечного застереження, яке було внесено до договору іпотеки під час його укладання.

Банк звертається до реєстратора та переписує квартиру на себе, або бере її на баланс.

На нашій практикі за 2018-2019 рік у понад 50 позичальників у Запоріжжі та Запорізькій області було вилучено іпотечне майно.

Завдяки таким умовам договору, банки можуть забрати заставну нерухомість боржника без судових позовів, просто звернувшись до державного реєстратора або нотаріуса, подавши невеликий пакет документів.

Банк може забрати житло за договором іпотеки:

При цьому банки не зупиняє ні прописка неповнолітніх осіб у квартирі, ні мораторій із валютних кредитів, який забороняє забирати єдине житло валютного позичальника.

Кредитори, які найчастіше використовують таку махінацію, це: ПУМБ, Довіра та Гарантія, Альфа-Банк, Укрсоц-Банк.

Якщо ви позичальник ПУМБ, Альфа-Банк, УкрсоцБанк, Дніпрофінансгруп існує ризик позбутися іпотеки у досудовому порядку.

Багато колекторських фірм, які викуповують права вимоги по кредитах у Фонді гарантування вкладів, також практикують взяття квартир позичальників у свою власність.

Для того щоб бути попередженим про реєстрацію свого майна за банком, ми рекомендуємо прочитати статтю “Як поставити СМС маяк на предмет іпотеки”.

Що таке іпотечне застереження?

Відповідно до ст. 36 Закону України “Про іпотеку”, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання щодо звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно з застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, або відповідно до окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений до і законну силу рішення суду про звернення на предмет іпотеки Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення на предметипотеки відповідно до цього закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

• передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону
• право іпотекодержателя від імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього закону.

У 90% випадків договору іпотеки включають умову про іпотечне застереження, яка дозволяє кредитору забрати нерухомість боржника не звертаючись до суду або виконавчої служби, а просто шляхом заміни власника в реєстрах прав власності.

Таким чином, “іпотечне застереження” або “договір про досудове врегулювання” – це умова договору іпотеки, яка дозволяє банку (іпотекодержателю, кредитору) просто звернувшись до державного реєстратора або нотаріуса зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки – житло або нежитлове приміщення. Після зазначених дій банк стає повноправним власником майна боржника і має право продати дане житло чи виселити боржника.

Іпотечне застереження – підстава для банку стати власником іпотеки.

Який порядок звернення стягнення на майно з іпотечного застереження?

Маючи на руках договір іпотеки, який містить умову про іпотечне застереження, банк або інший кредитор мають право визнати за собою право власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Для реалізації цієї процедури позичальник не повинен виконувати умови договору, який дають кредитору право на дострокове стягнення всього боргу за кредитом. Зазвичай, це виконання графіка погашення кредиту від 30 до 90 днів.

Після виконання умов договору банк зобов’язаний направити на адресу боржника письмове повідомлення про необхідність усунути порушення кредитного договору, в іншому випадку банк попереджає про можливість прийняття предмета іпотеки у власність банку.

Порядок направлення вимоги на адресу іпотекодавця (боржника) регламентовано статтею 35 Закону України “Про іпотеку”:

У разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодавець спрямовує іпотекодавцю та боржнику, якщо він відрізняється від іпотекодавця, письмова вимога про усунення порушення. У цьому документі вказується короткий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеків у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого терміну вимога іпотекоутримувача залишається без задоволення, іпотекоутримувач має право прийняти рішення про звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Після отримання боржником цієї вимоги, або після повернення неотриманого конверта з вимогою, банк може розпочати процедуру досудового звернення на предмет іпотеки, що складається з двох етапів: проведення оцінки та подання документом державному реєстратору.

У Запоріжжі банки переважно зверталися до так званих “державних” реєстраторів, які насправді є співробітниками приватних фірм, які займаються рейдерським відбором не лише майна боржників, а й іншими темними схемами. У вересні 2018 р. Міністерство юстиції анонсувало новину про те, що у “приватних” реєстраторів заберуть повноваження щодо ухвалення рішень у сфері прав на нерухомість, але думаємо і тоді ситуація не зміниться, оскільки “чорних” нотаріусів або реєстраторів, які працюють при мін’юсті також не мало.

Проведення оцінки предмета іпотеки регламентовано ч. 3 ст 37 Закону України “Про іпотеку”, згідно з яким іпотекоутримувач набуває предмету іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого придбання на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

У разі набуття права власності на предмети потеки іпотекоутримувач зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Законом передбачено, що й банк визнає у себе право власності щодо іпотеки, вартість якої перевищує розмір боргу, банк зобов’язаний повернути боржнику 90% різниці даного боргу. На практиці банки значно занижують оцінну вартість предмета іпотеки, підганяючи її під обсяг боргу, щоб не виплачувати боржнику різниці у вартості предмета іпотека, залишаючи боржника, який мав ліквідну заставу при невеликому кредиті – ні з чим.

Сам собою висновок про оцінку не подається реєстратору взагалі, він потрібний більше для бухгалтерії банку та формального виконання банком вимог ст. 37 Закону України “Про іпотеку”.

Реєстратору подаються: договір іпотеки, вимога про дострокове повернення боргу, докази вручення вимоги позичальнику, після чого реєстратор протягом кількох годин у реєстрі прав власності змінює власника майна з боржника на банк, про що видає банку витяг з реєстру прав власності.

Отримавши таку виписку банк або одразу продає майно іншим особам (таке найчастіше робиться за нежитловою іпотекою), або робить дії з виселення боржника із квартири.

Оскарження дій державного реєстратора через Міністерство юстиції:

Дізнавшись про рішення державного реєстратора, яке власник майна вважає незаконним, він має право протягом 60 днів подати скаргу до Міністерства юстиції на дії даного реєстратора.

Підставою для скарги може бути саме порушення держреєстратором вимог Законодавства, які регулюють його дії.

У разі відмови у розгляді скарги у власника майна залишається право звернутися до суду для захисту своїх прав.

Оскарження дій державного реєстратора у суді: