В последнее время активизировалась деятельность банков об изъятии недвижимости заемщиком путем «досудебного урегулирования» на основании ипотечной оговорки, которая была внесена в договор ипотеки при его заключении.

Банк обращается к регистратору и переписывает квартиру на себя, или берет ее на балланс.

На нашей практики за 2018-2019 год у более 50ти заемщиков в Запорожье и Запорожской области было изъято ипотечное имущество.

Благодаря таким условиям договора, банки могут забрать залоговую недвижимость должника без судебных тяжб, просто обратившись к государственному регистатору или нотариусу, подав небольшой пакет документов.

Геннадий Працевитый
Адвокат, руководитель бюро

(050) 101-8228 (097) 101-8228

Банк может забрать жилье по договору ипотеки:

При этом банки не останавливает ни прописка несовершеннолетних лиц в квартире, ни мораторий по валютным кредитам, который запрещает забирать единое жилье валютного заемщика.

Кредиторы, наиболее часто использующие такую махинацию, это: ПУМБ, Довира и Гарантия, Альфа-Банк, Укрсоц-Банк.

Если вы заемщик ПУМБ, Альфа-Банк, УкрсоцБанк, Днепрофинансгруп существует риск лишиться ипотеки в досудебном порядке.

Многие коллекторские фирмы, которые выкупают права требования по кредитам в Фонде гарантирования вкладов также практикуют взятие квартир заемщиков в свою собственность.

Для того, что б быть предупрежденным о регистрации своего имущества за банком, мы рекомендуем прочитать статью «Как поставить СМС маяк на предмет ипотеки».

Что такое ипотечная оговорка?

В соответствии с ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке», стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. 

Внесудебное урегулирование осуществляется согласно с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предметипотеки соответствии с этим законом.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать:

• передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 настоящего закона
• право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 настоящего закона.

В 90% случаев договора ипотеки включают в себя условие об ипотечной оговорке, которая позволяет кредитору забрать недвижимость должника не обращаясь в суд или исполнительную службу, а просто путем замены собственника в реестрах прав собственности.

Таким образом, «ипотечная оговорка» или «договор о досудебном урегулировании» — это условие договора ипотеки, которое позволяет банку (ипотекодержателю, кредитору) просто обратившись к государственному регистратору или нотариусу зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки — жилье или нежилое помещение заемщика. После указанных действий банк становится полноправным собственником имущества должника и у него возникает право продать данное жилье или выселить должника.

Ипотечная оговорка — основание для банка стать собственником ипотеки.

Какой порядок обращения взыскания на имущество по ипотечной оговорке?

Имея на руках договор ипотеки, который содержит условие об ипотечной оговорке, банк или иной кредитор имеют право признать за собой право собственности на предмет ипотеки в внесудебном порядке.

Для реализации этой процедуры заемщик должен не выполнять условия договора, который дают кредитору право на досрочное взыскание всего долга по кредиту. Как правило, это не выполнение графика погашения кредита от 30 до 90 дней.

После не выполения условий договора банк обязан направить на адрес должника письменное уведомление о необходимости устранить нарушения кредитного договора, в ином случае банк предупреждает о возможности принятия предмета ипотеки в собственность банка.

Порядок направления требования на адрес ипотекодателя (должника) регламентирован статьей 35 Закона Украины «Об ипотеке»:

В случае нарушения основного обязательства и / или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотекив случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

После получения должником данного требования, или после возврата неполученного конверта с требованием, банк может начать процедуру досудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, которая состоит из двух этапов: проведение оценки и подача документом государственному регистратору.

В Запорожье банки в основном обращались к так называемым «государственным» регистраторам, которые на самом деле являются сотрудниками частных фирм, занимающихся рейдерским отбором не только имущества должников, но и другими темными схемами. В сентябре 2018 г. Министерство юстиции анонсировало новость о том, что у «частных» регистраторов заберут полномочия по принятию решений в сфере прав на недвижимость, но думаем и тогда ситуация не изменится, так как «черных» нотариусов или регистраторов, которые работают при минюсте также не мало.

Проведение оценки предмета ипотеки регламентировано ч. 3 ст 37 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которому ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотекисубъектом оценочной деятельности.

В случае приобретения права собственности на предметипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Законом предусмотрено, что если банк признает за собой право собственности на предмет ипотеки, стоимость которой превышает размер долга, банк обязан вернуть должнику 90% разницы данного долга. На практике банки существенно занижают оценочную стоимость предмета ипотеки, подгоняя ее под размер долга, что б не выплачивать должнику разницы в стоимости предмета ипотека, оставляя должника, который имел ликвидный залог при маленьком кредите — ни с чем.

Сам по себе вывод об оценке не подается регистратору вообще, он нужен больше для бухгалтерии банка и формального выполнения банком требований ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Регистратору подаются: договор ипотеки, требование о досрочном возврате долга, доказательства вручения требования заемщику, после чего регистратор в течении нескольких часов в реестре прав собственности меняет собственника имущества с должника на банк, о чем выдает банку выписку из реестра прав собственности.

Получив такую выписку банк или сразу продает имущество другим лицам (такое чаще всего делается по нежилой ипотеке), или совершает действия по выселению должника из квартиры.

Обжалование действий государственного регистратора через Министерство юстиции:

Узнав о решении государственного регистратора, которое собственник имущества считает незаконным, он имеет право в течении 60-ти дней подать жалобу в Министерство юстиции на действия данного регистратора.

Основанием для жалобы может быть именно нарушение госрегистратором требований Законодательства, которые регулируется его действия.

В случае отказа в рассмотрении жалобы, у собственника имущества остается право обратиться в суд для защиты своих прав.

Обжалование действий государственного регистратора в суде: