Скасовано продаж іпотечної квартири на прилюдних торгах

✅ Рішенням Хортицького суду результати аукціону з примусового продажу квартири були скасовані.

➡️ Часто буває так, що клієнт спочатку звертається до юристів, які не можуть вирішити проблему, а тільки роблять усе гірше.

🆘 Так до нас звернувся клієнт, квартира якого була продана на аукціоні, його адвокат нічого не міг зробити або не захотів, але факт залишається фактом.

😎 Ми проаналізували документи замовника, матеріали виконавчої служби та виявили наступні підстави для скасування результату торгів: – Звіт про оцінку проводився більше 6 місяців. перед торгами. – на момент проведення прилюдних торгів (30.04.2014) діяли нові правила проведення тендерів (з 26.04.2014)

📌 Справа розглядалася більше року, при цьому позов «нового власника», який хотів виселети нашого клієнта з реєстрації і заселитися в квартиру, був призупинений.

✅ 10.04.2015 року рішенням суду наш позов було задоволено. Житло повернули законному власнику.

Справа 337/4969/14-ц

Провадження № 2/337/176/2015

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 10.04.2015року місто Запоріжжя Хортицький районний суд міста Запоріжжя в складі: головуючого судді Громова І.Б., при секретарі Богачовій А.В., представників сторін ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Запоріжжя матеріали цивільної справи за позовом ОСОБА_5 до приватного підприємства «Нива-В.Ш.», ОСОБА_6, Відділу примусового виконання рішень Відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Запорізькій області, третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторінг Україна» про визнання незаконним проведення прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, визнання незаконним свідоцтва про право власності на майно,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом до приватного підприємства «Нива-В.Ш.», ОСОБА_6, Відділу примусового виконання рішень Відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Запорізькій області, третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторінг Україна» про визнання незаконним проведення прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, визнання незаконним свідоцтва про право власності на майно. В позові зазначив, що 26.06.2008 року між ним та ЗАТ «ОТП Банк» (правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна» було укладено кредитний договір за умовами якого позичальник отримав кредитні гроші у розмірі 52100 доларів США. В той же день між сторонами укладено договір іпотеки за умовами якого позивач передав в іпотеку квартиру, розташовану за адресою АДРЕСА_1.

14.12.2009 року приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу було вчинено виконавчий напис №1878 про звернення стягнення на вказаний предмет іпотеки для задоволення вимог ПАТ «ОТП Банк» в розмірі 454 815,21 гривень.

20.09.2010 року підрозділ примусового виконання рішень ВДВС ГУЮ у Запорізькій області на підставі постанови про прийняття до виконання виконавчого провадження, прийняв до виконання зазначене виконавче провадження. 09.11.2011 року між ВПВР ВДВС та ПП «Геополіс» було укладено договір №9/02-П про проведення оцінки майна, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1. 19.08.2013 року ПП «Геополіс» було складено звіт про вартість квартири, згідно якого вартість квартири станом на 12.08.2013 року становила 266 530 грн. 27.01.2014 року ВПВР ВДВС ГУЮ у Запорізькій області та філією 08 приватного підприємства «Нива-В.Ш.», яка діяла від імені та в інтересах ПП «Нива-В.Ш.» було укладено договір №0814090 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки). 30.04.2014 року відбулися прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5, а саме: квартири за адресою АДРЕСА_1. В прилюдних торгах брали участь ОСОБА_6, та ОСОБА_8 За наслідками проведених торгів, переможцем аукціону було визнано ОСОБА_6, яка придбала квартиру за 173 500.00 грн., про що було складено та підписано протокол № 0814090-1 за результатами торгів. 19.05.2014 року ОСОБА_6 державним виконавцем було видано акт про реалізацію предмета іпотеки на підставі якого нею було зареєстровано право власності на квартиру та отримано свідоцтво про право власності на майно від 20.05.2014 року. Вважає, що прилюдні торги були проведенні з численними порушеннями чинного законодавства України, що є підставою для визнання їх результатів недійсними.

Додатково: ООО “ОТП Факторинг Украина” отказано в взыскании долга в размере 34 500 000 грн.
В судовому засіданні позивач та його представник уточнили свої вимоги та просили суд визнати результати прилюдних торгів недійсними, визнати протокол про проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна недійсним, визнати свідоцтво про право власності на нерухоме майно на ім’я ОСОБА_6 недійсним.

Представник відповідача ПП «Нива-В.Ш.» в судове засідання не з’явився, повідомлявся про час та місце розгляду справи належним чином, заяв або клопотань до суду від нього не надходило.

Відповідачка ОСОБА_6 та її представник проти задоволення позову заперечують. Вважають, що порушень при проведенні торгів не було.

Представник відповідача Відділу примусового виконання рішень Відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Запорізькій області проти задоволення позову заперечував, надав суду письмові заперечення.

Представник третьої особи ТОВ «ОТП Фаторінг Україна» в судовому засіданні заперечила проти позову з підстав, викладених у письмовому запереченні (а.с. 136-137). Вважає, що торги були проведені без порушень процедури реалізації майна.

Вислухавши пояснення сторін по справі, дослідивши матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні правовідносини, прийшовши до наступних висновків.

26.06.2008 року між ОСОБА_5 та ЗАТ «ОТП Банк» (правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна» було укладено кредитний договір за умовами якого позичальник отримав кредитні гроші у розмірі 52100 доларів США. В той же день між сторонами укладено договір іпотеки за умовами якого позивач передав в іпотеку квартиру, розташовану за адресою АДРЕСА_1.

14.12.2009 року приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу було вчинено виконавчий напис №1878 про звернення стягнення на вказаний предмет іпотеки для задоволення вимог ПАТ «ОТП Банк» в розмірі 454 815,21 гривень.

20.10.2009 року підрозділ примусового виконання рішень ВДВС ГУЮ у Запорізькій області на підставі постанови про прийняття до виконання виконавчого провадження, прийняв до виконання зазначене виконавче провадження.

09.11.2011 року між ВПВР ВДВС та ПП «Геополіс» було укладено договір №9/02-П про проведення оцінки майна, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1.

19.08.2013 року ПП «Геополіс» було складено звіт про вартість квартири, згідно якого вартість квартири станом на 12.08.2013 року становила 266 530 грн.

В звіті вказано, що дата звіту 12.08.2013 року, а дата закінчення складання звіту 19.08.2013 року, строк дії звіту складає шість місяців від дати закінчення складання звіту. Таким чином, останнім днем чинності звіту є 19.02.2014 року. Після 19.02.2014 року торгуюча організація не мала права продовжувати дії щодо реалізації неоціненого майна. Незважаючи на припинення чинності звіту про вартість майна, квартира була реалізована ПП «Нива-В.Ш.» на прилюдних торгах 30.04.2014 року, що є порушенням ч.5 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження».

До аналогічного правового висновку прийшов Верховний Суд України в постанові №6-147цс14 від 01.10.2014 року, де зазначив, що звіт про оцінку майна є чинним, якщо від дня його підписання до дня проведення прилюдних торгів пройшло не більше шести місяців. Після збігу цього строку обов’язковою умовою призначення і проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який втратив чинність, є порушенням частини п’ятої статті 58 Закону України та підставою для визнання таких торгів недійсними.

27.01.2014 року ВПВР ВДВС ГУЮ у Запорізькій області та філією 08 приватного підприємства «Нива-В.Ш.», яка діяла від імені та в інтересах ПП «Нива-В.Ш.» було укладено договір № 0814090 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки).

Додатково: Взыскана сумма долга в пользу поручителя с недобросовестного должника
10.04.2014 року ПП «Нива-В.Ш.» повідомила начальника ВПВР ВДВС ЗМУЮ у Запорізькій області, ОСОБА_5, ТОВ «ОТП Факторінг Україна, про те, що прилюдні торги відбудуться 30.04.2014 року о 10-00 за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 92, кімната №138. Стартова ціна продажу становить 173244,50 грн. (а.с. 118). Інформаційне повідомлення на сайті інформаційного центра «Система публічних торгів арештованим і конфіскованим майном» опубліковано 10.04.2014 року за № 543002 (а.с. 119).

30.04.2014 року відбулися прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5, а саме: квартири за адресою АДРЕСА_1.

В прилюдних торгах брали участь ОСОБА_6, та ОСОБА_8 За наслідками проведених торгів, переможцем аукціону було визнано ОСОБА_6, яка придбала квартиру за 173 500.00 грн., про що було складено та підписано протокол № 0814090-1 за результатами торгів.

19.05.2014 року ОСОБА_6 державним виконавцем було видано акт про реалізацію предмета іпотеки на підставі якого нею було зареєстровано право власності на квартиру та отримано свідоцтво про право власності на майно від 20.05.2014 року.

Порядок реалізації предмета іпотеки, на який звертається стягнення за виконавчим написом нотаріуса передбачений Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», а також Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 21 квітня 2005 року (далі — Інструкція) та Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (далі — Тимчасове положення), затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 25.04.2014 року № 681/5 (набрав чинності з 25 квітня 2014 року у зв’язку з його опублікуванням в Офіційному віснику України від 25.04.2014 № 32).

Згідно п. 2.11 Тимчасового положення (в редакції від 24.04.2014 р.) крок прилюдних торгів це фіксована організатором торгів надбавка, на яку під час торгів здійснюється підвищення стартової та кожної наступної ціни лота. Крок торгів становить 5 % від стартової ціни, якщо вартість майна становить від 1 грн. до 10000 грн. включно; 3 % від стартової ціни, якщо вартість майна становить від 10001 грн. до 100000 грн. включно; 2 % від стартової ціни, якщо вартість майна становить від 100001 грн. до 1000000 грн. включно; 1 % від стартової ціни, якщо вартість майна становить 1000001 грн. та більше.

Відповідно до п. 4.2. Тимчасового положення, у процесі торгів збільшення початкової вартості лота здійснюється відповідно до кроку прилюдних торгів.

Вартість лоту становила 173 244,50 грн. Таким чином, крок прилюдних торгів повинен був становити 2% вартості лоту, або 3 464,89 грн.

В протоколі зазначено, що учасниками торгів було тричі запропоновано ціну лоту в наступних розмірах: 173 300,00 грн.. 173 400.00 грн., 173 500.00 грн., тобто крок становив 100 гри., що є порушенням п. 2.11 Інструкції.

В протоколі з реалізації арештованого майна зазначено, що сума винагороди спеціалізованої організації становить 26 025.00 гривень , що становить 15% від реалізації майна.

Згідно ч. 2 п. 3.1 Тимчасового положення, розмір винагороди спеціалізованій організації за послуги з реалізації арештованого майна з урахуванням витрат, пов’язаних з організацією та проведенням реалізації майна, встановлюється у розмірі не більше 6 відсотків від вартості арештованого майна. При цьому витрати, пов’язані з організацією та проведенням реалізації майна, не повинні перевищувати 5 відсотків від вартості арештованого майна з відповідним їх підтвердженням. Винагорода спеціалізованій організації після вирахування витрат, пов’язаних з організацією та проведенням реалізації майна, становить 1 відсоток, але не більше 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний лот.

Таким чином, максимальна вартість комісійної винагороди торгуючій організації не повинна була перевищувати 6% вартості майна, що складає 10410 гривень.

Відповідно до п. 3.12 Тимчасового положення, учасники торгів повинну були надати торгуючій організації письмові заяви про те, що вони не являються пов’язаними особами зі спеціалізованою організацією або її службовими особами.

Згідно п. 3.14 Тимчасового положення, учасники торгів повинні були розписатися в книзі реєстрації учасників торгів.

Додатково: ПАТ “ОТП Банк” отказано в выдаче дубликатов исполнительных листов на 2 000 000 грн.
Пунктом 4.1 Тимчасового положення зазначається, що під час проведення торгів застосовується відеозапис. Спеціалізована організація забезпечує відеозапис прилюдних торгів з моменту оголошення ліцитатором порядку їх проведення до моменту їх завершення включно та збереження відеозапис) не менше ніж 6 місяців з дня закінчення строку на оскарження їх результатів.

Під час проведення торгів від його учасників не відбиралися заяви про те, що вони не являються пов’язаними особами зі спеціалізованою організацією або її службовими особами, відеозапис торгів не проводився.

Згідно чинного законодавства України процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця — учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі — продажу майна на публічних торгах, є правочином. Тому відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу і така угода може визнаватись недійсною на підставі норм цивільного законодавства про недійсність правочину (ст. ст. 203. 215 ЦК України).

Такий порядок узгоджується і з нормами ст.ст.650, 655. ч.4 ст.656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу процедуру прилюдних торгів, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого у встановленому порядку акту державного виконавця про прилюдні торги.

Отже, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ч.ч. 1-3 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу). При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням.

Таким чином, на підставі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які позивач посилався як на підставу своїх позовних вимог, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги щодо визнання незаконним проведення прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, визнання незаконним свідоцтва про право власності на майно підлягають задоволенню.

Керуючись ст. 10, 11, 58, 59, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, ст. 41, 43-49 Закону України «Про іпотеку», ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, суд, —

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_5 — задовольнити.

Визнати недійсними результати прилюдних торгів з реалізації квартири АДРЕСА_1, що були проведені 30.04.2014 року Філією 08 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» та оформлені протоколом проведення прилюдних торгів № 0814090 від 30.04.2014 року.

Визнати недійсним протокол № 0814090 від 30.04.2014 року про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна.

Визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 22.05.2014 року, видане приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Вакуленко С.О., зареєстроване в реєстрі за № 975 про визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_6.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Запорізької області через Хортицький районний суд міста Запоріжжя шляхом подання апеляційної скарги в десятиденний строк з дня проголошення рішення. Суддя І.Б. Громов